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    7月2日，戴德梁行舉辦2025年上海二季度市場(chǎng)回顧媒體發(fā)布會(huì)，針對(duì)寫字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)市場(chǎng)、大宗交易市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)以及資產(chǎn)管理市場(chǎng)進(jìn)行多維度的解讀。

    2025年二季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)繼續(xù)承壓。數(shù)據(jù)顯示，本季度淨(jìng)吸納量?jī)H8.53萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比分別下滑18.4%與67.6%。受新增供應(yīng)衝擊，市場(chǎng)空置率持續(xù)攀升，至季度末達(dá)23.6%；甲級(jí)寫字樓平均租金承壓下行，降至6.99元/平方米/天，環(huán)比跌幅1.9%。

    供應(yīng)端方面，二季度迎來(lái)4個(gè)新項(xiàng)目集中入市，為市場(chǎng)注入約24萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，核心商圈與新興商圈各佔(zhàn)2席。分別為浦東竹園板塊的「世紀(jì)財(cái)富廣場(chǎng)」、長(zhǎng)寧核心板塊的「AFA上海融僑中心」、浦東洋涇板塊「恒基新岸商業(yè)中心」、閔行莘莊板塊的「天薈雲(yún)洲」，集中入市進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。

    從租賃需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，零售貿(mào)易製造與TMT行業(yè)成為租賃主力，合計(jì)佔(zhàn)據(jù)市場(chǎng)半壁江山，佔(zhàn)比分別為28%、23%。金融行業(yè)緊隨其後，租賃成交佔(zhàn)比為15%。值得關(guān)注的是，生物醫(yī)藥行業(yè)異軍突起，憑藉部分國(guó)內(nèi)外知名藥企的大面積搬遷成交，行業(yè)租賃佔(zhàn)比提升至10%。

    細(xì)分行業(yè)來(lái)看，零售貿(mào)易製造業(yè)更傾向於傳統(tǒng)核心商圈及優(yōu)勢(shì)新興商圈，近期奢侈品、體育用品等零售企業(yè)表現(xiàn)尤為亮眼；TMT行業(yè)則布局熱門新興商圈及新項(xiàng)目，主要有平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)軟件服務(wù)型企業(yè)改善型搬遷、電商平臺(tái)擴(kuò)租需求，以及汽車軟件平臺(tái)企業(yè)續(xù)租成交。生物醫(yī)藥企業(yè)受上海市加快打造全球生物醫(yī)藥研發(fā)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)化高地政策影響，企業(yè)升級(jí)搬遷或擴(kuò)租需求持續(xù)釋放，成為拉動(dòng)行業(yè)租賃需求的重要力量。

    下半年，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)壓力依然巨大。預(yù)計(jì)三四季度將有約百萬(wàn)方新增供應(yīng)湧入市場(chǎng)，徐匯濱江供應(yīng)量達(dá)25萬(wàn)方，浦東前灘、長(zhǎng)寧核心及普陀等區(qū)域也均超過(guò)10萬(wàn)平方米 。在此背景下，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將愈發(fā)激烈，租金下行壓力持續(xù)，市場(chǎng)分化格局進(jìn)一步加劇。

    此外，二季度，在上海市政府經(jīng)濟(jì)刺激方案推動(dòng)下，上海商業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)活力逐步釋放，但零售物業(yè)租賃指標(biāo)的復(fù)蘇節(jié)奏仍顯平緩。核心商圈平均租金為1,877元/月/平方米，平均出租率 94.71%，整體表現(xiàn)與去年持平，其中徐家匯、陸家嘴商圈憑藉成熟商業(yè)生態(tài)，表現(xiàn)相對(duì)突出。核心商圈從存量、新增供應(yīng)、空置率、淨(jìng)吸納量等指標(biāo)都遠(yuǎn)低於非核心商圈，核心商圈目前需求疲軟、而非核心商圈的需求活躍。

    今年上海商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入場(chǎng)景深耕期，一批特色購(gòu)物中心以生態(tài)融合、主題破圈為核心，在非核心商圈及新城區(qū)域?qū)崿F(xiàn)差異化突圍，典型項(xiàng)目聚焦體驗(yàn)升維：如鑫耀·光環(huán)Live二期通過(guò)開(kāi)放式街區(qū)、戶外體驗(yàn)場(chǎng)景，打造徐匯西片區(qū)「多維度生活方式目的地」，精準(zhǔn)鎖定年輕消費(fèi)群體，填補(bǔ)區(qū)域體驗(yàn)型商業(yè)空白；古華庭以新中式建築為載體，融合古華公園生態(tài)資源，主打「甜蜜商圈」概念，通過(guò)婚慶產(chǎn)業(yè)鏈、非遺文化以及親子互動(dòng)的多元業(yè)態(tài)，打造「最奉賢生活聚場(chǎng)」。

    據(jù)戴德梁行預(yù)測(cè)，三季度至2028年，核心商圈預(yù)計(jì)新增88萬(wàn)平方米高端商業(yè)供應(yīng)，涵蓋徐家匯國(guó)貿(mào)中心二期、K11 ELYSEA、太平洋新天地、上海陸家嘴太古源等項(xiàng)目，主打「商文旅體展」融合模式，推動(dòng)核心商圈場(chǎng)景迭代升級(jí)。（宋?。?/strong>