「當(dāng)她們穿著10公分的細(xì)高跟鞋，哢嗒哢嗒踩過恒隆光潔如新的大理石地面時，她們一定覺得自己踩在整座上海之上……」
2008年，來自四川自貢的「小鎮(zhèn)青年」郭敬明憑藉一部《小時代》狂攬1300萬版稅收入。數(shù)年後，這個數(shù)值甚至升到了2450萬。郭本人一直希望自己的作品能夠成為中國版的「欲望都市」，不過在近千萬級的讀者，包括此後派生而來不少於3000萬系列電影的觀眾眼中，倒更像是寫給上海南京西路1266號，那兩棟流線型玻璃幕牆雙子塔樓的讚美詩。
更令人啼笑皆非的一幕出現(xiàn)：逛過上海恒隆廣場人士轉(zhuǎn)道香港旅遊，卻驚訝發(fā)現(xiàn)坐落於銅鑼灣的恒隆廣場幾乎與奢侈品沒有太多聯(lián)繫?！钢挥邢词珠g和上海一樣整潔」，有人如是評價。
毫無疑問，21世紀(jì)最初的四分之一時段，充斥著「金粉撲鼻奢靡氣息」的南京西路恒隆廣場，成功化身全球消費(fèi)社會之於東方的風(fēng)向標(biāo)。儘管上海的購物中心數(shù)量為東京的3倍，但似乎只有「恒隆」才是最具代表性的那個，哪怕其一年133億人民幣銷售額（2024年）只在本土位列第七，且不說第一名南京德基較它高出84%，即便同城的國金IFC和環(huán)球港，也分別超85億和82億。
2024年4月26日官宣退休的陳啟宗，應(yīng)該為此自豪。自42歲正式執(zhí)掌恒隆集團(tuán)，正是他將這家一度躋身本埠地產(chǎn)五虎「好local」的香港公司，發(fā)展成為一間罕見的主要資產(chǎn)和業(yè)務(wù)運(yùn)營都在中國內(nèi)地的「大中華企業(yè)」。
不妨梳理一下恒隆系旗下恒隆地產(chǎn)去年的財報吧。117.6億港元總收入中，源自物業(yè)租賃的流水是100.33億港元，佔(zhàn)比85.3%。其中，來自內(nèi)地的物業(yè)租賃收入為68.51億港元，佔(zhàn)總收入的58.25%及全部租賃收入的68.25%。再來看溢利部分：68.26億港元，其中物業(yè)租賃的貢獻(xiàn)比高達(dá)104.5億%，而內(nèi)地租賃又佔(zhàn)總溢利的68.21%。
還有一個關(guān)鍵點(diǎn)，包括上海港匯恒隆廣場和最負(fù)盛名的南京西路恒隆廣場，佔(zhàn)據(jù)內(nèi)地收入項(xiàng)的58%和全部收入的28%。
現(xiàn)金奶牛，誠不欺我。
「中國即將崛起的富裕階層對高端物質(zhì)生活有著巨大且未滿足的要求」—這是多年前陳氏落筆於《致股東函》中的判斷。
的確考驗(yàn)眼光和勇氣。要知道，1997回歸當(dāng)年，香港九龍傳統(tǒng)老區(qū)土瓜灣，一套600呎號稱「二大房巨廳」的港景苑住宅售價265萬港幣。是時1港元兌1.0711人民幣牌價，相當(dāng)於每平米折合約5.09萬人民幣。而當(dāng)年7月入市且並不近海的新地淺水灣三號，每平米標(biāo)註30萬+。同期中國內(nèi)地個人商品房，均價每平方米1613元人民幣，上海則以2915元排名亞軍。即，香港最普通的住宅，只需要兩平米就足以拿下滬上一套房。
然而，當(dāng)上海恒隆廣場10周年慶時，以前者主營的奢侈品計，中國人全年境外消費(fèi)5542億，內(nèi)地消費(fèi)728億；至2018年，中國人在境外和內(nèi)地奢侈品的消費(fèi)額，已分別升至7341億及2600億，年總花銷首次破萬億人民幣。瑞銀的數(shù)據(jù)則從另一個層面反映了這一切的變化：2000年，中國擁有3.9萬名百萬美元富人，至2023年已增至600萬，僅次於美國。2023年中國約佔(zhàn)全球個人奢侈品銷售額的15%，系世紀(jì)初的5倍。注意，若考慮市場佔(zhàn)比權(quán)重，達(dá)38%。
境外市場各憑本事另論，抵近戰(zhàn)略萬不可失。伯納德?阿爾諾，弗朗索瓦?皮諾，約翰?魯伯特，LV、開雲(yún)、厲峰三位現(xiàn)代「馬可波羅」都需要中國導(dǎo)遊。嗯，箇中一位姓「陳」。
與一干照搬香港地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作手法的同行不同，雖然恒隆也通過低價入市拿地獲益不菲，但他更樂意「煲三燉四，老火靚湯」，也就是說，其主導(dǎo)策略是長期自持商業(yè)物業(yè)，進(jìn)而賺取長線穩(wěn)定的收益。經(jīng)歷過1981年和1997年兩個周期波折的陳啟宗，寧肯被投資者視為過於保守、老派亦堅持「現(xiàn)金流才是抵禦周期的王牌」。而最終，郭敬明的「小時代」背後，是恒隆的「大時代」。
可惜，沒有什麼永垂不杇！
有權(quán)威分析人士表示，在2008年至2023年間，奢侈品行業(yè)全球利潤增長的一半源於中國市場。而隨著2021年中國房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性重大調(diào)整，同時伴隨COVID衝擊波，昔日的動力單元已不再能夠強(qiáng)勁馬力輸出。按照國際知名諮詢集團(tuán)貝恩與意大利奢侈品行業(yè)協(xié)會聯(lián)合發(fā)布的官方報告，整個行業(yè)「面臨深遠(yuǎn)的顛覆」，以及「至少15年來最大的潛在挫折」。
數(shù)據(jù)顯示，僅2025年上半年LV的淨(jìng)利即下降20%，而擁有GUCCI品牌的開雲(yún)更大挫46%，香奈兒則迎來五年中首次營收利潤雙降。曾經(jīng)利潤率最為顯赫的皮具、成衣等外在性奢侈品—該系列佔(zhàn)各公司中國區(qū)業(yè)務(wù)的三成五，增長全面停滯。後續(xù)反應(yīng)可想而知，創(chuàng)面最大的開雲(yún)集團(tuán)，8月其信用評級已被降至「負(fù)面」，不得不將全年的閉店數(shù)量從50家激增至80家。同一時間，香奈兒就宣布中國區(qū)裁員20%。
股價有時說明一切。以LV為例，上半年市值即蒸發(fā)25%。而包括LV、開雲(yún)、Prada三巨頭在內(nèi)的全球奢侈品頭部公司，截至中報共損失2050億美元市值。
歐美市場是底盤，中國市場是增量。現(xiàn)在，前者出現(xiàn)鬆動，後者前途未明。洞庭波兮木葉下，與各奢侈品牌早已結(jié)成利益共同體的中國高端商場，或者說交易窗口，也難以獨(dú)善其身了。
事實(shí)上，寒意早已光臨。恒隆最依仗的物業(yè)租賃收入去年就下跌了6.46%，公司溢利則跌了12.32%。原因一目了然：內(nèi)地溢利下降了12.21%，而到2025年上半年，儘管幾個主力商場維繫了原先收入水平，但武漢恒隆和瀋陽市府恒隆卻分別錄得-36%和-37%的收入下降，十分觸目。
再奉送一個花絮。作為公司標(biāo)桿的上海南京西路恒隆廣場，在去年收入下跌23%的基礎(chǔ)上今年上半年續(xù)跌8%，倒是上海港匯恒隆同期表現(xiàn)尚可。不過，這卻依賴?yán)箱侟S金入場後迅即拉高整體業(yè)務(wù)上漲。後者，此前從未列入過奢侈品名單。同樣的場景其實(shí)也出現(xiàn)在北京的SKP中。只一家老鋪黃金新店提供了5億店效，超越所有珠寶品牌和一線奢侈品。也難怪恒隆管理層宣布未來將不再區(qū)分「高端」和「次高端」。畢竟，那些編外人員貢獻(xiàn)了80%的租賃面積和一半的銷售額。所以，必須「以客為尊」。
在郭敬明的小說中，夜晚的南京西路就像一條發(fā)光的河，而恒隆廣場就是河中最耀眼的鱗片。問題是，陳啟宗的公子，去年上位的恒隆第三代掌門人陳文博，將如何拯救自家產(chǎn)業(yè)中那枚寶石勳章。
最新消息來了：向前一步，投資5億拿下不遠(yuǎn)處梅龍鎮(zhèn)廣場的經(jīng)營權(quán)?！该诽a」，即梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富廣場、恒隆廣場，地圖上分別標(biāo)註南京西路1038號、1168號和1266號。這三座分別誕生於1998年、2000年和2001年的高端商場，恰好構(gòu)成了上海最頭部商圈的黃金三角。而其地位，已堪比當(dāng)初為上海戴上「十里洋場」冠冕的先施、永安等四大百貨公司。隨著恒隆出手，陳氏家族獨(dú)佔(zhàn)其二。
頗有意味的是，梅龍鎮(zhèn)廣場的前身，系1949年前的大華飯店，蔣宋舉辦婚禮之處，而東家也是來自香港的嘉道理家族。數(shù)十年後，李嘉誠旗下和記黃埔和長江實(shí)業(yè)聯(lián)手上海國資，開發(fā)了這棟37層的商業(yè)綜合體。某種意義上，它才是上海灘第一座真正意義上的Shopping mall。隨著日本伊勢丹於2024年6月末撤離閉店，外界始終關(guān)注著其之後的命運(yùn)。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，卻依然還在港資手中。
這是要在奢侈品的冬天吹響春天的號角嗎？如同陳文博老逗拿手的逆勢抄底?；蛟S吧！然而，恒隆入駐梅龍鎮(zhèn)更接近於進(jìn)攻式防禦。只因?yàn)樵谀暇┪髀飞希泵媪硪粋€更大塊頭的港資大佬——太古集團(tuán)。
不少分析家們在留意到恒隆上述新聞的同時，往往忽略了一個細(xì)節(jié)。本次交易早在3個月前已然簽約，卻不知為何遲滯至11月中旬方施施然曝光。
一個不小概率的猜想：規(guī)避太古的鋒芒。
很少有人知曉，施懷雅家族治下的太古，1866年先在上海設(shè)立合作公司，4年後才登陸香港。1978年，太古是首批重返中國內(nèi)地的外資企業(yè)。從可口可樂到國泰航空，太古做的也是細(xì)水長流的生意。
太古地產(chǎn)是該集團(tuán)重要成員，其首度染指內(nèi)地市場，同樣選擇了上海南京西路。而標(biāo)的，恰是「梅泰恆」中間那位。2006年，太古以2.8億港元將中信泰富廣場10%股權(quán)出售後，旋即拍檔香港查濟(jì)民家族，以50：50股權(quán)在南京西路789號砸下170億元興建了興業(yè)太古匯。
從上海興業(yè)太古匯，到北京三里屯太古里，再至廣州、成都、西安、三亞，實(shí)力更為雄厚的太古集團(tuán)一氣上馬12個商業(yè)綜合體。特別是在2025年更是陡然發(fā)力。6月25日，將LV傳奇的「路易號」搬至興業(yè)太古匯大門口，並直接拉動銷售9個月大漲41.9%。同時，官宣接手鄰近的張園的經(jīng)營權(quán)，表示要將其建設(shè)成奢侈品基地。
張園，上海首個保護(hù)性徵收城市更新項(xiàng)目。百年前，霍元甲在此擺擂臺比武。而當(dāng)太古與恒隆兩家港企各自「一投一參」直接叫板，火藥味開始在南京西路上空遊走。
沒有人知道這場奢侈品戰(zhàn)爭的結(jié)局會如何，但至少陳啟宗說過，「等熬過寒冬，一切都會變好的」。
好吧，在南京西路上，祝所有人好運(yùn)。
北京 子瑜
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